O pai do shopping americano, o arquiteto austríaco Victor Gruen, imaginou o shopping como uma espécie de centro urbano de estilo europeu para os subúrbios americanos. Ele viu shoppings como ruas principais controladas pelo clima, com correios, supermercados e cafés, situados em meio a complexos maiores com escolas, parques, centros médicos e residências. Você dificilmente precisa dirigir em tudo. Gruen achou os carros repulsivos.
Mas apenas parte da visão de Gruen pegou: a caixa cinza controlada pelo clima, famosa por incentivar a cultura automobilística em vez de impedi-la. Em 1978, o idoso Gruen protestou contra o que sua ideia havia se tornado.
"Eu gostaria de aproveitar esta oportunidade para negar a paternidade de uma vez por todas", disse ele. “Eu me recuso a pagar pensão para esses desenvolvimentos bastardos. Eles destruíram nossas cidades.
Hoje, passeando pela University Place em minha cidade natal de Chapel Hill, na Carolina do Norte, fico impressionada com o quão, bem, é como o Gruen. Além das lojas, muitas das quais são butiques locais, há um grande ginásio 24 horas, um estúdio CrossFit, uma escola de beleza, uma estação de rádio AM local, um posto avançado da divisão de serviços comunitários do departamento de polícia e um museu para crianças. De um lado, onde ficava a loja de departamentos da Belk, fica um enorme empório de alimentos gourmet no sul, com um restaurante, um café e aulas de culinária. No outro extremo, onde ficava a loja de departamentos da Dillard, fica um cinema de luxo, onde você pode levar rolos de lagosta diretamente ao seu assento de couro macio. No átrio, os estudantes locais fazem sua lição de casa em sofás confortáveis, aproveitando o acesso sem fio. Nas noites quentes, as multidões na famosa taqueria sofisticada do shopping lotam a calçada, conversando e bebendo margaritas.
Isso não era verdade há uma década. Então chamado University Mall, estava meio vazio e totalmente deprimente. Minha mãe se recusou a ir para lá.
"Muito patético", disse ela.
A transformação que ocorreu na University Place é apenas um exemplo de como os shoppings estão mudando em toda a América. Enquanto as manchetes falam sobre a "Morte do American Mall", a realidade é mais complexa. Os shoppings estão morrendo em alguns lugares, sim, seus cadáveres muito caros para remover espalhados pela paisagem. Mas em outros lugares os shoppings estão se tornando “centros de estilo de vida” muito parecidos com o que Gruen imaginou. E alguns estão indo além disso, transformando-se em coisas completamente diferentes: complexos de apartamentos, igrejas, escolas. Mais adiante, os planejadores urbanos veem ainda mais usos: fazendas, locais de eventos, espaços para eventos pop-up.
O declínio, morte e transformação dos shoppings americanos tem várias causas. "É certamente uma função do comércio eletrônico on-line", diz Chris Calott, arquiteto e professor de arquitetura da Universidade da Califórnia, em Berkeley. "Esse tem sido um grande míssil em busca de calor no shopping."
Há também muito espaço de varejo na América. Temos mais que o dobro dos pés quadrados de espaço de varejo por pessoa do que a Austrália e cinco vezes mais do que o Reino Unido. Desenvolvedores construídos em ritmo maníaco a partir da década de 1990 até meados dos anos 2000, assim como a internet estava começando a mudar o cenário de varejo. Então a grande recessão atingiu. Muitas agendas do shopping como a RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch e The Limited começaram a fechar todos ou muitos de seus locais.
Calott estima que 50% dos shoppings que operaram durante os anos de pico nos shoppings dos anos 1960 a 1980 desaparecerão nos próximos 5 anos. Tantos shoppings já estão mortos, que geraram um gênero de fotografia que Calott chama de “pornografia no shopping”: imagens assustadoras e elegíacas de espaços decadentes, escadas rolantes, páis cobertos de poeira e fontes de átrio cheias de algas.
Mas as perspectivas dos shoppings variam muito dependendo de sua classificação. A empresa de pesquisa de imóveis Green Street Advisors classifica os shoppings em quatro classes - A, B, C e D, com vantagens e desvantagens - dependendo da produtividade e da qualidade de seus inquilinos. Um shopping de classe A pode levar mais de US $ 500 por metro quadrado, enquanto um shopping de classe C só pode custar US $ 250. De acordo com a maioria das estimativas, existem cerca de 300 shoppings de classe A na América e mais de 700 shoppings de classe B, C e D.
Os shoppings de classe A estão indo muito bem. De acordo com um relatório de 2017 da Green Street Advisors, os shoppings de alta produtividade dobraram de valor desde a recessão. Eles tendem a estar localizados em áreas ricas e a serem construídos ou reconstruídos para atender aos desejos dos consumidores contemporâneos.
Fora de Chapel Hill, na cidade de Durham, fica o The Streets at Southpoint, um shopping classe A + inaugurado em 2002. O Southpoint foi deliberadamente projetado para uma vibe da Main Street, inspirando-se visualmente no centro de Durham. Sua fachada de tijolo vermelho é coberta com murais de faux-idade que anunciam negócios e produtos imaginários de antigamente: a Williamson's Bakery ("Produtos Cozidos Frescos da Master Baker!"), Kinston Toasted Corn Flakes. A praça de alimentação foi projetada para se assemelhar ao espaço aberto dos armazéns de tabaco que uma vez prosperaram no centro de Durham. Enquanto a maior parte do shopping é cercada, há uma ala pedestre ao ar livre chamada Main Street, com fontes e bancos e tampas de bueiro (falsas) antiquadas.
O Southpoint e o University Mall são exemplos - um novo e outro reaproveitado - do que Calott chama de “moderno centro de estilo de vida”.
“O conceito de design urbano de um centro de estilo de vida é que ele está transmitindo esse senso de comunidade ao ar livre, esse tipo de sentimento urbano e heterogêneo”, diz Calott. “É uma recriação de uma rua principal ou de um centro urbano vibrante.”
Este é um shopping onde as pessoas vêm não apenas para fazer compras, mas para entretenimento, comida e socialização. Isso é crucial, já que os compradores não passam mais horas navegando como costumavam.
"Nos dias pré-internet, você ia a um shopping e ia a 20 lojas", diz Ray Hartjen, da RetailNext, uma empresa que fornece análise de dados a varejistas. “Aqueles dias se foram completamente. As pessoas vêm ao shopping para duas ou três lojas - missões de compras muito cirúrgicas.
Então, os shoppings precisam encontrar maneiras de manter os compradores no local. A Southpoint faz isso com sucesso, com os fregueses parando para assistir à série de concertos “Music on Main Street”, participando de aulas de ioga na loja da Lululemon ou em torno da fábrica de Cheesecake, com campainhas na mão.
Do outro lado de Durham está o Northgate Mall. É classificado como uma propriedade C + / B-. Quando eu era criança, era um lugar movimentado, com lojas clássicas dos anos 90, como Express e Gap, e um popular carrossel interno. Agora é geralmente quase vazio. Sua Macy's fechou recentemente, e sua outra âncora, a Sears, está em suporte de vida.
A Northgate espera seguir o modelo da University Place, reinventando-se como um centro de uso misto com espaço para escritório, uma academia e um posto avançado temporário da biblioteca pública. Mas outros shoppings similares de classe B, C e D estão se tornando ainda mais radicais.
Em toda a América, dezenas de shoppings foram transformados em igrejas. Em Grandville, Michigan, a Igreja da Bíblia de Mars Hill assumiu uma loja âncora no abandonado Grand Village Mall, apelidando sua enorme capela de “O Hangar”. A apropriadamente chamada Igreja no Mall ocupa o antigo Lakeland Mall de 400.000 pés quadrados em Lakeland, Flórida Uma série de outras megachurches transformaram shoppings abandonados em “campuses” religiosos de serviço completo. Outros shoppings, como o Euclid Square Mall, em Euclid, Ohio, tiveram montras cheias de dezenas de pequenas igrejas.
Os centros médicos são um popular reaproveitamento, uma vez que exigem muito espaço e estacionamento. As escolas são outro uso florescente. Parte do parque Highland Mall de Austin é agora uma nova filial do Austin Community College. Em Montgomery, Alabama, o antigo Montgomery Mall abriu recentemente suas portas como a Academia Montgomery Preparatória para a Tecnologia de Carreira, que usa os grandes espaços como laboratórios para o ensino de construção, carpintaria e soldagem; do outro lado do shopping, uma polícia da cidade e um quartel de bombeiros ocupam uma antiga loja de roupas. Outros shoppings se tornaram escritórios: em 2016, o Google comprou o Mayfield Mall, o shopping center mais antigo do norte da Califórnia, que é usado como um campus satélite. A Rackspace, uma empresa de hospedagem na web, transformou o shopping Windsor Park, em San Antonio, em sua sede, apelidada de The Castle.
Ironicamente, a Amazon, o site que muitos acreditam ter matado o shopping, está dando vida a pelo menos um shopping center morto. O local do Randall Park Mall, em Cleveland, em um ponto o maior da América, está prestes a se tornar um centro de atendimento da Amazon, trazendo cerca de 2.000 empregos para a área. Especialistas esperam que muitos dos antigos shoppings se tornem armazéns, instalações de distribuição e centros de logística nos próximos anos, à medida que a necessidade de espaço industrial aumenta e a necessidade de espaço de varejo cair.
Muitos desenvolvedores também salivam com a ideia de transformar shoppings em casas. Afinal, há muito varejo e muito pouco alojamento (especialmente habitação acessível) em muitas cidades. Embora muitos projetos tenham sido conceituados, apenas alguns foram realizados até o momento. O exemplo mais proeminente é Providence, o Arcade Providence de Rhode Island, o shopping center mais antigo da América, que converteu o antigo espaço de varejo em microapartamentos acessíveis. Calott está atualmente envolvido em um projeto para transformar a loja de departamentos de um shopping morto em um espaço de escritório com um alojamento no telhado. Mas transformar espaços isso radicalmente não é fácil, e os esquemas nem sempre correram bem.
Alguns shoppings meio vazios estão experimentando idéias malucas para ocupar espaço e atrair multidões: corridas de cães, hortas de interior, locais para casamentos e até máquinas de ondas artificiais para surfe em ambientes fechados. Outros tentaram se tornar incubadoras de artes, oferecendo aluguel baixo para artistas, galerias e casas de shows.
Alguns shoppings, é claro, serão simplesmente derrubados. Mas esta é uma "proposta cara", diz Calott, e só acontecerá quando uma cidade decidir que há tanto valor para a terra que pode arcar com a demolição. Em muitas áreas rurais e nas cidades de Rust Belt, os shoppings abandonados continuarão a se deteriorar.
O único lugar onde os shoppings tradicionais ainda estão crescendo? Ásia. Aqui em Hong Kong, onde moro a maior parte do ano, uma enorme quantidade de vida diária acontece nos confins de enormes shopping centers. Shoppings têm pistas de gelo, playgrounds indoor, salas de concerto, creches. Alguns dos melhores restaurantes da cidade estão em shoppings; não faz sentido aqui que jantar em um shopping seja déclassé no mínimo. Os shoppings também estão integrados à estrutura da cidade, de forma que eles se conectam diretamente a torres de apartamentos, escritórios e transporte público. Parte disso é devido ao clima. Aqui, e em lugares como Cingapura e Dubai, o calor pode ser tão opressivo que é mais fácil ficar em casa.
Toda segunda-feira à noite, saio do metrô diretamente para o complexo do shopping em Tai Koo Shing. Pego um chá no Starbucks e subo as escadas até uma das torres de apartamentos anexas, onde sou professor de ensino médio em inglês. Depois volto para baixo, faço minhas compras de supermercado no supermercado no porão do shopping e volto para o trem. Tudo sem sair do shopping. É a experiência de uso misto por excelência, sem necessidade de carro.
Victor Gruen teria aprovado?
